Verifactu para empresas de reformas y constructoras

Si tienes una constructora o una empresa de reformas, Verifactu afecta a todas tus facturas de obra: certificaciones, anticipos, rectificativas y facturas con inversión del sujeto pasivo. Cada una genera un registro encadenado con la anterior, lleva un código QR y, una vez emitida, no se toca: los ajustes van por rectificativa.

Fechas a 6 de octubre de 2026: si facturas con una sociedad, la fecha vigente en el BOE es el 1 de enero de 2027; si eres autónomo, el 1 de julio de 2027. El 5 de octubre de 2026 Hacienda anunció un aplazamiento a octubre de 2028, pendiente de publicarse en el BOE. Y detrás llega la factura electrónica entre empresas, que en obra toca casi todas las facturas. La visión general la tienes en nuestra página sobre Verifactu.

Qué es Verifactu para una empresa de obras

Es el reglamento de sistemas informáticos de facturación, aprobado por el Real Decreto 1007/2023. El programa con el que facturas tiene que generar, al emitir cada factura, un registro con sus datos básicos, encadenado con el anterior mediante una huella digital. Si se modifica o se borra una factura emitida, la cadena se rompe. Presupuestos, albaranes, partes de trabajo y la certificación como documento de medición no generan registro ni llevan QR: solo las facturas.

Fechas de Verifactu para constructoras y reformistas

Tu caso	Fecha vigente en el BOE	Aplazamiento anunciado (pendiente de BOE)
Constructora o empresa de reformas con SL o SA	1 de enero de 2027	Octubre de 2028
Reformista autónomo o comunidad de bienes	1 de julio de 2027	Octubre de 2028
Empresa que lleva el SII (por ejemplo, con más de 6.010.121,04 € de volumen de operaciones)	No le aplica Verifactu	No le aplica

Si tu empresa es una SL, tu fecha legal hoy es el 1 de enero de 2027, que es la más próxima. La nota de Hacienda del 5 de octubre de 2026 anuncia el paso a octubre de 2028, pero hasta que se publique en el BOE manda el Real Decreto-ley 15/2025. Las empresas en el SII quedan fuera de Verifactu, pero no de la factura electrónica.

Certificaciones de obra y Verifactu

La certificación mensual es un documento de medición: lo que genera el registro es la factura que emites a partir de ella. Cada certificación facturada es una factura con su número, su registro y su QR. Si quieres repasar cómo llevarlas, lee certificaciones de obra: qué son y cómo llevarlas sin perder dinero. Tres situaciones típicas:

La dirección facultativa ajusta una medición ya facturada

Ejemplo (supongamos IVA del 21 % y sin inversión del sujeto pasivo): en la reforma de un local facturas la certificación nº 3 por 9.850 € de base y 2.068,50 € de IVA. Al mes siguiente, la dirección facultativa rebaja 12 m² de alicatado a 38 €/m²: 456 € menos. Antes, más de uno habría reeditado la factura. Ahora emites una rectificativa por diferencias de −456 € de base y −95,76 € de IVA que remite a la factura de la certificación nº 3. Si trabajas con certificaciones a origen, pregunta a tu asesor cómo documentar estos ajustes; lo que no cambia es que la factura emitida no se toca.

Anticipos y acopios

Si el cliente te adelanta dinero antes de empezar o para acopiar material, ese cobro es un pago anticipado: el IVA se devenga por lo cobrado (artículo 75.Dos de la Ley del IVA) y hay que emitir factura. Después, en las certificaciones, descuentas el anticipo ya facturado para no facturarlo dos veces. Con Verifactu, ese anticipo queda registrado desde el primer día.

Retención de garantía

Si el promotor retiene un 5 % como garantía, lo habitual es facturar el importe completo y dejar la retención como cobro pendiente. Verifactu no cambia ese tratamiento. La novedad viene de la factura electrónica: el Real Decreto 238/2026 prevé que, cuando el promotor practique la retención de un año del 5 % que permite la Ley de Ordenación de la Edificación, el plazo de pago se calcule sin contar el importe retenido. Confirma con tu asesor el tratamiento fiscal de tu caso.

Facturas rectificativas en obra: cuándo y cómo

En obra, las rectificativas son el día a día: mediciones corregidas, descuentos tras la recepción, partidas anuladas, IVA mal aplicado. Con Verifactu la regla es simple: la factura original se queda como está y la corrección va en una factura nueva, de una serie propia de rectificativas, que identifica la factura rectificada. Puedes rectificar por diferencias (solo el ajuste) o por sustitución (los importes correctos, indicando lo rectificado). Tienes hasta cuatro años desde el devengo para rectificar.

Situación	Qué haces con Verifactu
Medición certificada de más	Rectificativa por diferencias que remite a la factura de la certificación
Descuento pactado después de la recepción	Rectificativa por modificación de la base imponible
Aplicaste el 10 % de IVA y correspondía el 21 %	Rectificativa por cuota mal determinada
Factura de una operación que no existió o con datos de identificación erróneos	Registro de anulación y, si procede, factura nueva con otro número
Cliente en concurso de acreedores	Rectificativa específica del artículo 80.Tres de la Ley del IVA, con sus requisitos
Impago que cumple los requisitos de crédito incobrable	Rectificativa específica del artículo 80.Cuatro de la Ley del IVA

Ejemplo: el IVA de una reforma de vivienda

Ejemplo: facturas una reforma de baño de 7.800 € de base al 10 % (780 € de IVA) porque el cliente es un particular y la vivienda tiene más de dos años. Al revisar la obra, tu asesor ve que el coste de los materiales que aportaste supera el 40 % de la base, así que el tipo correcto era el 21 % (1.638 €). Emites una rectificativa por la diferencia de cuota: 858 €. Las condiciones del 10 % están en el artículo 91.Uno.2.10.º de la Ley del IVA: destinatario persona física que no actúa como empresario, uso como vivienda particular, construcción o rehabilitación terminada al menos dos años antes y materiales aportados que no superen el 40 % de la base imponible.

Inversión del sujeto pasivo en obra

En las ejecuciones de obra, con o sin materiales, para urbanizar terrenos o construir o rehabilitar edificaciones, contratadas directamente entre promotor y contratista, o entre contratista y subcontratistas, el sujeto pasivo del IVA es el destinatario cuando actúa como empresario (artículo 84.Uno.2.º f) de la Ley del IVA). La factura va sin IVA repercutido y con la mención «inversión del sujeto pasivo».

Con Verifactu, el registro de esa factura indica expresamente que el destinatario es el sujeto pasivo. Si el programa lo marca bien, no es trabajo extra. El riesgo está en el error: si facturas con inversión una obra que no la tenía, o al revés, la corrección es una rectificativa. Ejemplo: tu empresa subcontrata el alicatado de una promoción por 12.400 €. El subcontratista te factura 12.400 € sin IVA, con la mención de inversión del sujeto pasivo, y tú declaras ese IVA y lo deduces en tu autoliquidación si tienes derecho. Cuando el subcontratista eres tú, tu programa debe registrar esas facturas con la inversión marcada.

Verifactu y factura electrónica: en obra te tocan las dos

Si trabajas para promotoras, contratistas principales o empresas, la factura electrónica B2B afectará a casi todas tus facturas. La Orden HAC/1028/2026 entró en vigor el 6 de octubre de 2026 y activó el calendario del Real Decreto 238/2026:

• Empresas con más de 8 millones de euros de volumen de operaciones: desde el 6 de octubre de 2027, y durante el primer año acompañando cada factura electrónica de un PDF.
• Resto de empresas y autónomos: desde el 6 de octubre de 2028.
• Subcontratistas de contratos públicos que hoy presentan sus facturas por FACeB2B: tienen como máximo 24 meses desde la entrada en vigor de la orden para adaptarse al nuevo sistema.

Para una constructora, la novedad práctica está en los cobros: los destinatarios tendrán que comunicar la aceptación o el rechazo de la factura y su pago efectivo, así que los plazos de pago de tus clientes quedarán a la vista. El registro de Verifactu no es una factura electrónica, pero la factura electrónica tendrá que salir de un programa que cumpla los requisitos de integridad que desarrolla Verifactu. Por eso Hacienda quiere hacer coincidir las dos fechas.

Lista práctica: prepara tu facturación de obra

1. Confirma tu fecha con tu asesor: sociedad, autónomo o SII.
2. Factura desde un solo sitio. Si certificas en Excel y facturas en otro programa, los datos se copian a mano y los errores acaban en rectificativas.
3. Ordena las series: facturas de obra, anticipos y rectificativas.
4. Revisa con tu asesor qué obras van con inversión del sujeto pasivo y qué reformas admiten el 10 %.
5. Factura cada certificación cuando esté aprobada, no antes, para no rectificar por sistema.
6. Lleva el control de los anticipos para descontarlos en las certificaciones.
7. Pide la declaración responsable a tu proveedor de software.
8. Completa los datos fiscales de tus clientes empresa: los vas a necesitar para la factura electrónica.

Certificar y facturar sale mucho más limpio si el presupuesto está bien ordenado por capítulos y partidas. Si todavía lo haces en una hoja de cálculo, empieza por esta plantilla:

Y si dudas de en qué momento un presupuesto se convierte en factura, lo explicamos en presupuesto y factura: diferencias y cuándo convertir uno en otro.

Cómo lo resuelve Gremio Software en tu constructora

Con el software para constructoras de Gremio Software tienes la facturación y los cobros de cada obra en un panel de empresa, con la facturación preparada para Verifactu: registros encadenados, huella y código QR en cada factura, rectificativas enlazadas con la original y series separadas.

• Margen previsto frente a real y facturación y cobros por obra.
• Previsión de tesorería con lo pendiente de cobro.
• Compras y facturas de proveedores imputadas a cada obra.
• Roles de gerencia, jefe de obra y administración, e informes de rentabilidad.

Para el día a día de cada obra, el software de gestión de obras trae presupuesto por capítulos y partidas, mediciones, certificaciones mensuales a origen y parciales que se facturan directamente, retenciones de garantía y partes de trabajo desde el móvil. Cuesta 6,95 €/mes + IVA, sin permanencia. Solicita una demo gratuita y factura una certificación de prueba.